Immobilienwissen.
Einfach erklärt.

Bestellen Sie zuerst den Grundbuchauszug und tragen Sie Pläne, Hypothekarvertrag und Belege über grössere Arbeiten zusammen. Legen Sie mit der Bank fest, ab wann Sie die bestehende Finanzierung ablösen können. Erst dann folgen Preisfestlegung, Fotos, Besichtigungen und die Auswahl unter den Kaufangeboten. Planen Sie zwischen Zusage, Beurkundung und Übergabe genügend Zeit für die Finanzierung der Käuferschaft ein.

Legen Sie neben dem Grundbuchauszug den Aufteilungsplan, das Reglement, die jüngsten Jahresrechnungen und die Versammlungsprotokolle bereit. Markieren Sie beschlossene Sanierungen, fällige Sonderbeiträge und die Höhe des Erneuerungsfonds. Klären Sie, welche Gartenflächen, Nebenräume und Parkplätze der Einheit zugeordnet sind. So kann die Käuferschaft laufende Kosten und bevorstehende Investitionen getrennt beurteilen.

Trennen Sie Defekte, die Folgeschäden verursachen können, von Geschmacksfragen. Holen Sie für Heizung, Fenster oder Dach eine Offerte ein. Vergleichen Sie den Nettoerlös beim Verkauf im heutigen Zustand mit dem Erlös nach Umbau, abzüglich Kosten und zusätzlicher Monate. Bei einer intakten Küche sind Pläne oder eine Offerte für den künftigen Ausbau oft hilfreicher als ein Umbau nach eigenem Geschmack.

Schreiben Sie für jedes Angebot auf, wer kauft, wie die Finanzierung belegt ist und welche Vorbehalte noch bestehen. Verlangt eine Partei den Verkauf ihres bisherigen Hauses, kann das den Termin verschieben. Bei einem Bieterverfahren sollten alle dieselben Unterlagen und Fristen erhalten. Dokumentieren Sie schriftlich, wann Sie welches Angebot erhalten haben und welche Punkte noch offen sind.

Rechnen Sie Fotos, Vermessung, Inserate, Besichtigungstermine und Ihre eigene Zeit ein. Lassen Sie sich bei einem Maklermandat erklären, welche Leistungen im Honorar enthalten sind, wann es fällig wird und welche Auslagen separat anfallen. Prüfen Sie Laufzeit, Exklusivität und Regelungen für Kaufinteressenten, die Sie bereits kennen.

Ordnen Sie die Parzelle auf der amtlichen Karte zu und besorgen Sie bei der Gemeinde den verbindlichen Zonenplan und das Baureglement. Halten Sie Zufahrt, Erschliessung, Grenzabstände und Dienstbarkeiten fest. Trennen Sie in der Verkaufsdokumentation belegte Möglichkeiten von noch ungeprüften Projektideen. Für eine konkrete Überbauung hilft eine schriftliche Abklärung bei der zuständigen Stelle.

Erstellen Sie eine Übersicht über verfügbare Mittel, den gewünschten Betrag als Reserve und die Erwerbsnebenkosten. Rechnen Sie monatlich mit Zinsen, Amortisation, Unterhalt und bei Stockwerkeigentum mit Gemeinschaftskosten. Lassen Sie die Bank die Tragbarkeit und den Belehnungswert für das konkrete Objekt bestätigen. Ihre Finanzierung kann sich ändern, wenn die Bank die Immobilie tiefer bewertet als den Kaufpreis.

Notieren Sie zu jeder Position den Betrag, den frühesten Auszahlungstermin und einen Beleg. Klären Sie mit Pensionskasse und Bank, ob Vorbezug oder Verpfändung für das Vorhaben möglich sind und welche Folgen dies für Vorsorge und Versicherung hat. Für eine Schenkung oder einen Erbvorbezug hilft eine schriftliche Vereinbarung. Reservieren Sie Geld für Nebenkosten und den Umzug.

Vergleichen Sie bei gleichem Kreditbetrag unterschiedliche Laufzeiten, Bankmargen, Gebühren und Kündigungsregeln. Eine Festhypothek erleichtert die Budgetplanung während der vereinbarten Laufzeit. Bei einer SARON-Hypothek verändert sich die Zinsbelastung mit dem Referenzzins und den Vertragsbedingungen. Lassen Sie sich zeigen, wie sich ein höheres Zinsniveau und ein vorzeitiger Verkauf auf Ihr Budget auswirken.

Fragen Sie die Bank nach einem konkreten Ablösebetrag zum geplanten Datum. Bei einem weiteren Immobilienkauf können Sie eine Übertragung prüfen lassen. Auch eine Übernahme durch die Käuferschaft setzt die Zustimmung der Bank voraus. Entscheidend für die Rechnung sind Restlaufzeit, allfällige Entschädigung und Termin des Eigentumswechsels.

Klären Sie schriftlich, wer eine Anzahlung entgegennimmt, wie sie angerechnet wird und was geschieht, wenn die Finanzierung oder der Kauf scheitert. Lassen Sie den Notariatsentwurf und den aktuellen Grundbuchauszug frühzeitig prüfen. Achten Sie insbesondere auf mitverkaufte Flächen, bekannte Mängel, Zahlungsversprechen, Übergabetag und die Behandlung vorhandener Schuldbriefe.

Für eine Aufstockung der Hypothek braucht die Bank nachvollziehbare Baukosten und einen realistischen Terminplan. Erfassen Sie für die Pensionierung AHV, Renten, liquide Reserven und künftige Instandhaltung. Spielen Sie auch durch, was eine notwendige Dach- oder Heizungssanierung am verfügbaren Einkommen ändern würde. Lassen Sie sich für jede Variante einen separaten Finanzierungsvorschlag erstellen.

Vergleichen Sie Objekte mit ähnlichem Baujahr, Ausbau, Fläche und Lage. Ein ausgeschriebener Preis zeigt die Erwartung des Verkäufers. Der tatsächlich gezahlte Preis lässt sich daraus allein nicht ableiten. Dokumentieren Sie Unterschiede bei Lärm, Aussicht, Zustand und anstehenden Investitionen. Bei einem Renditeobjekt spielen die nachhaltig erzielbaren Mieten und Kosten eine zusätzliche Rolle.

Der Versicherungswert bezieht sich auf das versicherte Gebäude. Die Bank bewertet das Objekt für ihre Kreditentscheidung. Für den Verkauf interessiert, welchen Preis eine zahlungsfähige Käuferschaft voraussichtlich bezahlt. Verwenden Sie die drei Zahlen für ihren jeweiligen Zweck. Für eine Erbteilung oder ein Verfahren klären Sie vor Auftragserteilung, welche Stelle das Gutachten akzeptieren muss.

Vergleichen Sie ähnliche Objekte zunächst in der eigenen Gemeinde oder in Quartieren mit ähnlicher Erschliessung. Prüfen Sie den tatsächlichen Fussweg zur Bahn, Nahversorgung sowie die Lage an Hauptstrassen. Halten Sie bei einer Wohnung Etage, Lift, Aussenfläche und Sanierungen separat fest. Übertragen Sie einen Quadratmeterpreis aus einer anderen Region erst nach diesen Vergleichen.

Beginnen Sie mit einem anonymisierten Mieterspiegel. Erfassen Sie Mietzins, separat abgerechnete Nebenkosten, Leerstände und ausstehende Beträge je Einheit. Ziehen Sie Bewirtschaftung, nicht überwälzbare Kosten und einen begründeten Rückstellungsbetrag vom nachhaltigen Ertrag ab. Eine Rendite auf Basis der Bruttomieten kann ein Haus mit bevorstehender Fassadensanierung zu günstig erscheinen lassen.

Ermitteln Sie die realistische Jahresnettomiete und ziehen Sie nicht überwälzbare Gemeinschaftskosten, Unterhalt und Leerstandsreserve ab. Setzen Sie den Betrag ins Verhältnis zu Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten. Prüfen Sie separat, wie viel Geld nach Zinsen und Amortisation verfügbar bleibt. Ein grösserer Sonderbeitrag der Gemeinschaft sollte auch bei vorübergehendem Leerstand finanzierbar sein.

Halten Sie Zustand, Ausbaustandard, Lage und vergleichbare Mietobjekte fest. Prüfen Sie bei einer Wiedervermietung den bisherigen Mietzins und die Begründung einer Änderung. Ob bei Vertragsschluss ein amtliches Formular nötig ist, richtet sich nach dem anwendbaren kantonalen Recht. Kontrollieren Sie die aktuelle Übersicht des Bundes für den Standort der Wohnung.

Erstellen Sie eine Wohnungsliste mit Geschoss, Fläche, Grundriss, Mietzins sowie Parkplatz und Nebenkosten. Kommunizieren Sie verbindliche und voraussichtliche Termine getrennt. Halten Sie fest, wer offene Fragen zu Bauausführung und Änderungen beantwortet. Vereinbaren Sie für jede Wohnung einen Übergabetermin mit genügend Zeit für Zählerstände, Schlüssel und allfällige Restarbeiten.

Notieren Sie Datum, Beteiligte, Zählerstände und Anzahl der Schlüssel. Beschreiben Sie jeden Mangel so, dass er wiedergefunden werden kann. Ergänzen Sie mit Zustimmung der Beteiligten datierte Fotos. Trennen Sie die Feststellung eines Schadens von der Frage, wer dafür bezahlt. Unterschreiben Sie das gemeinsam überprüfte Protokoll und geben Sie jeder Partei eine Kopie.

Gleichen Sie Kontoauszug und Mietvertrag ab. Erstellen Sie eine Aufstellung mit Monaten, offenen Mietzinsen und Zahlungen. Bewahren Sie Mitteilungen und Zustellnachweise auf. Für Zahlungsfrist, Kündigungsandrohung und die spätere Kündigung gelten formelle Anforderungen. Lassen Sie diese vor dem Versand prüfen. Bei einer laufenden Auseinandersetzung nennt das Bundesamt die zuständige Schlichtungsbehörde.

Kalkulieren Sie Möblierung, Reinigung, Wäsche, Plattformkosten und Leerstand je Monat. Klären Sie mit Gemeinde und Kanton vor Beginn, ob Beherbergung, Meldepflichten oder Abgaben betroffen sind. Prüfen Sie bei Stockwerkeigentum auch das Reglement und bei einer Untervermietung die Pflichten aus dem Hauptmietvertrag. Eine hohe Tagesrate allein sagt wenig über den Jahresertrag aus.

Verlangen Sie Mietvertrag, Nachträge, Kautionsnachweis und Angaben zu laufenden Streitigkeiten. Planen Sie mit den bestehenden Verhältnissen, bis die rechtliche Situation geklärt ist. Wenn Sie selbst einziehen möchten, lassen Sie Zulässigkeit, Termin und mögliche Anfechtung für den konkreten Fall prüfen. Vereinbaren Sie keinen festen Einzug auf Grundlage einer mündlichen Zusicherung.

Ziehen Sie Hypothek, allfällige Ablöseentschädigung, vereinbarte Provision sowie Ihren Anteil an Notariat und Grundbuch ab. Führen Sie Grundstückgewinnsteuer und allfällige Handänderungssteuer als eigene Positionen. Halten Sie Schätzwerte und schriftliche Auskünfte getrennt. Die Steuerverwaltung des Grundstückkantons ist für die konkreten Regeln massgeblich.

Trennen Sie laufenden Unterhalt von möglichen wertvermehrenden Investitionen und bewahren Sie Rechnungen samt Zahlungsnachweisen auf. Halten Sie Erwerbsdatum, ursprünglichen Erwerbspreis und frühere Steueraufschübe fest. Bei einem Ersatzkauf von selbstgenutztem Wohneigentum können Voraussetzungen für einen Aufschub erfüllt sein. Lassen Sie Fristen und Reinvestition für Ihren Fall durch den zuständigen Kanton prüfen.

Erfassen Sie Standort, Kaufpreis, Parteien und geplante Nutzung. Prüfen Sie bei der kantonalen Steuerverwaltung, ob die Übertragung steuerbar ist, welche Personen die Abgabe schulden und ob eine Befreiung in Betracht kommt. Lassen Sie Abgaben, Grundbuchgebühr und Notariat getrennt offerieren. Halten Sie die zwischen den Parteien vereinbarte Kostenteilung im Kaufvertragsentwurf fest.

Verlangen Sie zum aktuellen Grundbuchauszug auch den Beleg und einen vorhandenen Plan. Daraus kann hervorgehen, wer eine Zufahrt wie nutzen darf und wer sie unterhält. Bei einem Vorkaufsrecht klärt das Notariat, wer zu informieren ist und welche Fristen im konkreten Fall gelten. Geben Sie die Unterlagen kaufinteressierten Personen vor der Unterzeichnung.

Ordnen Sie Hypothekarzinsen, Unterhalt, energetische Investitionen und Versicherungsbelege dem jeweiligen Jahr zu. Regeln des bisherigen Systems und der beschlossene Systemwechsel können unterschiedliche Folgen haben. Prüfen Sie den offiziellen Stand und die kantonale Wegleitung, bevor Sie eine Renovation wegen eines erwarteten Abzugs terminieren.

Sammeln Sie Erbnachweise, Grundbuchauszug, Hypothekenunterlagen und eine Übersicht laufender Rechnungen. Legen Sie gemeinsam fest, wer Angebote einholt und welche Entscheidungen eine Vollmacht abdeckt. Vergleichen Sie Verkauf, Vermietung und Übernahme durch ein Familienmitglied anhand derselben Bewertung. Bewahren Sie Beschlüsse und Abrechnungen für alle Beteiligten zugänglich auf.

Vergleichen Sie den verfügbaren Nettoverkaufserlös mit den Mieteinnahmen nach Leerstand, Unterhalt, Finanzierung und Verwaltung. Bringen Sie die Erbengemeinschaft über anstehende Arbeiten und die Verteilung laufender Kosten auf denselben Stand. Für eine Vermietung müssen Unterschrift, Verwaltung, Budget und Zugriff auf die Mietzahlungen geklärt sein.

Halten Sie fest, wer im Grundbuch steht, wer den Kreditvertrag unterschrieben hat und welche Mittel jede Partei eingebracht hat. Lassen Sie denselben Marktwert für Verkauf und Übernahme verwenden. Die Bank sollte schriftlich klären, ob eine Partei die Finanzierung allein tragen kann und die andere aus der Haftung entlassen wird. Regeln Sie die Übergangszeit einschliesslich Kosten und Nutzung.

Klären Sie zuerst, ob Sie bestimmte Räume oder die ganze Liegenschaft nutzen möchten und für welchen Zeitraum. Vereinbaren Sie, wer Unterhalt, Nebenkosten und grössere Reparaturen trägt. Lassen Sie Wohnrecht, Nutzniessung oder Rückmiete mit dem Notariat und der Bank vergleichen. Eine weiterbestehende Nutzung kann den erzielbaren Kaufpreis und den Käuferkreis verändern.